一、农村产权交易
(一)基本知识
1.农村产权交易及农村产权交易市场的范畴
农村产权交易是指农村集体经济组织或农户、家庭农场、农业企业等农村组织作为交易双方当事人(主体),依照法律规定和合同约定,通过购买、出售、拍卖、招投标等方式,将一方当事人所享有的产权转让给另一方当事人的法律行为(一种让渡行为,以土地流转举例)。
农村产权交易市场(农村产权交易平台)是为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台,是政府主导、服务“三农”的公益性、非营利性的服务机构(县农村产权交易中心、镇农村产权交易服务中心。目前全省已经建立信息互联、资源共享、覆盖省、市、县、乡镇四级农村产权交易信息服务网络平台,实现全省全覆盖)。
两个文件:
(1)中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发【2014】61号)
(2)国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)
2.农村交易市场功能定位
基本功能:信息传递、价格发现、交易中介
特殊功能:发挥贴近“三农”, 为农户、农民合作社、农村集体经济组织等主体流转交易产权提供便利和制度保障。
市场发展方向(拓展):集信息发布、产权交易、交易鉴证、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的为农服务综合平台
3.交易品种
除承包农户自发的农村承包土地经营权流转外,村集体受承包农户委托统一组织的土地经营权流转以及农村集体资产资源的转让、出租、入股、抵押或以其他方式流转交易的,都必须全部进入县(镇)农村产权交易(服务)中心进行交易,具体包括:
(1)农村土地承包经营权流转;
(2)农村集体经济组织“四荒”使用权发包;
(3)农村集体经济组织资产所有权和使用权转让;
(4)农村集体经济组织养殖水面经营权发包;
(5)农村集体林地经营权和林木所有权及使用权转让;
(6)农村集体经济组织股权转让;
(7)农业生产性设施设备所有权和使用权转让;
(8)农村小型水利设施使用权转让;
(9)村级公益设施工程发包;
(10)村集体经济组织物品采购;
(11)农业类知识产权交易。
(12)农村产业项目招商和转让。
鼓励农民个人产权进场流转交易,法律、法规另有规定的,从其规定。
4.我县的农村产权交易县、镇分级负责制(统分结合)
根据交易规模和交易方式,确定县、镇分级负责的范围。下列交易行为须通过县农村产权交易中心进行交易
(1)流转期限在1年以上、土地集中连片流转面积在300亩及其以上的农村土地承包经营权流转;
(2)农村集体经济组织资产资源(含房屋、土地、“四荒”、养殖水面、林权、农业生产性设施设备、小型水利设施等)以转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易,单宗预估额度在10万元及其以上的;
(3)村集体出资或与财政补助、农民自筹及社会投入资金合计达10万元及其以上的村级公益设施工程发包;
(4)农村集体经济组织股权转让的;
(5)采取拍卖方式进行农村产权交易的;
(6)农业类知识产权交易的;
(7) 农村产业项目招商和转让的。
上述之外的交易由镇农村产权交易服务中心组织实施。
按照《江苏省农村产权交易信息服务平台小额集体资产交易绿色通道操作规则(试行)》规定,对一定标的额以下的农村集体资产交易适当简化交易流程,开通小额集体资产交易绿色通道。根据省纪委党风廉政室、省委农工办统一设置的绿色通道阈值,我县土地类交易亩数小于等于10亩、金额类交易1万以下可使用绿色通道。绿色通道由镇农村产权交易服务中心组织实施。
5.农村产权交易监督管理(责任追究制度)
有下列情形之一的,应当进行责任追究(社会监督,请广大群众对此予以监督,维护集体权益):
(1)应该进入县(镇)农村产权交易(服务)中心交易的农村集体产权,未进场交易的;
(2)违反规定将必须进场交易的项目,采取分拆标的金额、面积、期限等手段,不按规定进入相应农村产权交易机构公开交易,或以其他方式规避进入相应交易机构公开交易的;
(3)采用提供虚假资料、隐瞒事实真相等不正当手段,将禁止交易的集体资产资源进行交易的;
(4)交易公告中有关获取交易文件的时间和办法的规定明显不合理的;提供虚假的公告、证明材料,或者公告含有欺诈内容的;
(5)在交易过程中有借工作之便参与违规交易、不当干预正常评标活动;或者利用职务之便,违规干预、插手农村集体产权交易谋取不正当利益;或者在交易活动中索取、收受贿赂等违纪违法行为的;
(6)对发现的违规交易行为不及时报告或放任纵容的;
(7)泄露农村集体资产交易依法应当保密的与交易有关的情况或者资料的,恶意扰乱交易秩序,或与他人串通损害农村集体利益的;
(8)不按既定农村集体产权交易规则、程序组织交易活动,造成农村集体利益损失或其他严重不良影响的;
(9)其他严重违法违纪违规行为。
6.农村产权交易的流程(七步工作法)
(1)提出交易申请。由转出方向所在乡镇农村产权流转交易服务中心提交产权流转申请材料,乡镇相关职能部门进行初审。初审合格后,乡镇交易服务中心向县(市、区)农村产权流转交易市场提交产权流转申请材料。
(2)进行前置审核。根据产权类型,各县(市、区)农村产权流转交易市场委托相关职能部门对产权流转申请材料依法进行审查、产权查档和权属确认。
(3)发布流转信息。审核通过后,由农村产权流转交易市场利用网络等公共媒体,发布产权流转信息,广泛征集受让方。
(4)审查受让方资料。受让方申请受让产权,提交受让申请书、受让方资格证明或有效证件、受让方资信证明和农村产权交易需要提交的其他材料,农村产权流转交易市场进行资格审查。
(5)组织产权交易。农村产权流转交易市场依据征集到的资格审查合格的受让方情况,按照国家有关法律法规和政策规定,选择协议、电子竞价、招投标等交易方式,组织进行交易。
(6)签订交易合同。转出方与受让方签订产权流转交易合同,农村产权流转交易市场及时公示交易结果。
(7)出具交易鉴证。转出方与受让方向农村产权流转交易市场提交鉴证所需材料,经农村产权流转交易市场审核合格后,出具交易鉴证书。
(二)土地流转
文件:《金湖县关于规范农村土地经营权流转工作的意见》(金办发【2017】号)
1.什么是农村土地流转?
• 农村土地流转(全称是农村土地承包经营权流转)就是指农民可以将自己承包的村(组)集体土地部分或全部以转包,出租、互换、转让、入股等方式转移给第三方经营, 原承包方或第三方向村(组)集体履行原承包合同的行为。
• 通俗点讲,就是承包农户对自己家庭所承包的土地,如果自己不愿意直接经营,可以按自己的意愿与他人协商达成协议,将所承包的土地部分或全部再次转交给其他人耕种,自己可以从中取得一定的利益。
2.推进农村土地流转的重要意义
农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。通过土地流转有利于促进农业结构调整,实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产;有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组;有利于加快城乡一体化建设,推动城乡经济的协调发展,同时土地流转还为二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔的空间。
• 一是有利于完善农民土地承包经营权能,发展好,实现好农民土地承包权益;
• 二是有利于合理配置和充分利用土地资源,促进适度规模经营和现代农业发展;
• 三是有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧,促进农村劳动力转移;
• 四是有利于提高农业效益,促进农民增收。
3.正确把握农村土地流转的基本原则
• 坚持依法、自愿、有偿的原则。依法是前提,自愿是核心,有偿是关键。
所谓依法,就是要要依据《农村土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权转管理办法》等法律法规的规定。保持现有土地承包关系稳定并长久不变,始终坚持土地所有权性质不能变,土地的农业用途不能变,家庭承包经营制度不能变。要坚持规范的流转程序,流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
所谓自愿,就是“农民自愿”,就是要尊重农民意愿,在双方自愿的基础上流转,确实保障农民长远利益。这是中央关于推进农村土地流转强调的基本精神。能否尊重农民的意愿,是能否顺利推进土地流转的关键。土地是农业中最基本的生产资料,是农民生产与生活赖以存在的基础,要充分尊重农民的选择,绝不可以用强制的办法迫使农民离开土地。
所谓有偿,就是流转的收益归拥有承包经营权的农户,任何组织和个人不得截留。
• 土地流转必须坚持“与农业劳动力转移进程相适应”的原则。
农业土地流转主要受两个方面因素制约,一是要有合理的农地流转制度,二是要有农业剩余劳动力转移的就业空间。在一定意义上说,即使具备了合理的农地流转的制度,但没有农业剩余劳动力转移的空间,也无法完成土地的流转;即使以强制方式实现了流转,也会以农民流离失所和社会动荡为代价。
农业土地流转的过程是一个实现农村人口城市化的过程,是一个农业比重不断减少、非农产业比重不断提高的过程。推进农村土地流转,必须以农村剩余劳动力转移为前提。
• 土地流转必须坚持“保护耕地”的原则。
推进土地流转的目的是要实现农业规模经营,提高农业效率,建设现代农业。因此,流转出的土地必须保证其农业用途不变。我国是世界上人均耕地资源最少的国家之一,伴随着工业化和城市化的进程,耕地数量不可逆转地要发生减少的趋势。如何控制我国耕地减少的趋势,是保证未来我国粮食安全的一个重要政策命题。提高农产品供给总量,一是要保证农产品生产所需要的生产要素的有效供给,二是要依靠农业科技进步。由于土地在农业生产中不可替代的特征,使农业耕地成为农业生产中最为稀缺的要素,保护农业耕地资源是保证农产品供给能力最基本的条件。因此,必须保证在不改变耕地用途的前提下实现土地的流转。
• 要坚持从实际出发因地制宜的原则。
从实际出发,以工业化、城镇化发展水平和农村劳动力转移状况、农业产业发展规划为基础,与当地二、三产业发展水平相适应,兼顾基本农田保护、新农村建设总体规划,因地制宜、分类指导,积极稳妥地开展农村土地流转。既要不失时机积极引导,做好农村土地流转的指导和服务工作,又要坚决反对违背农民意愿,强迫农民流转土地。
4.农村土地流转的主体
• 农村土地流转的主体有:
发包方,即村民委员会或村民组;
承包方,即从本村(组)承包土地的农户;
受让方,即农村土地流转的流入方,可以是农村专业大户、家庭农场、农业产业化龙头企业、农民专业合作社等规模经营主体,也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。
5.农村土地流转有哪些形式
(1)转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
(2)出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
(3)转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
(4)互换是指承包方之间为方便耕作或
者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
(5)入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。
(6)对未进行家庭承包的集体土地、水面等应如何流转
对未进行家庭承包的集体土地、水面、“四荒”地、林地以及整治开发的农村闲置宅基地等,经村、组会议讨论研究,三分之二以上村民代表同意,按公开、公平、公正的原则,可以采取招标、拍卖、协商等方式进行发包,承包方依法取得土地承包经营权证、林权证后,可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式规范流转。
(7)转包与出租的主要区别
1)承包方与受让方建立的关系表达不同,转包收取的是转包费,出租收取的是租金;
2)选择受让方的范围不同,转包是本集体经济组织的成员,而出租是本集体经济组织以外的单位和个人。
(8)转让与转包、出租的主要区别
1)转让时承包户须有稳定的非农职业和稳定的收入来源,而转包和出租没有此限制;
2)转让必须事先提出申请并经发包方同意,而转包和出租原则上只须到发包方登记备案;
3)转让后新的承包方应当与发包方建立新的承包关系,原承包方与发包方的承包关系终止,而转包和出租继续保持原承包关系。
6.农村土地流转市场发展模式
• 农村产权流转交易市场推动:即建立农村产权流转交易市场(乡镇农村产权流转交易服务中心和县区农村产权流转交易中心)通过建立流转信息收集、整理和发布体系,健全管理机制,规范市场交易程序,从而为农村土地流转供求双方搭建交易平台。
• 财政扶持促动:即政府财政设立农村土地流转专项扶持资金,并配合各种政策鼓励农民成片流转土地,实现土地规模化经营。
• 专业大户、家庭农场带动:即种粮能手、种养大户、家庭农场主等利用自身的技术、资金等优势,对农村土地实现集中连片流转和开发,形成规模经营。
二、农村土地经营权抵押贷款
1.由来
2016年12月,金湖县经全国人大授权,被国务院批准为国家级农村承包土地经营权抵押贷款试点县,全省10家,全市唯一(为什么经授权?)。
2.有关概念含义
农村土地:是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于农业的土地。
农村土地承包经营权 :是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转,取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
农村土地承包经营权抵押贷款 :是指借款人在不改变土地所有权、承包权性质,不改变农村土地农业用途的条件下,将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向银行申请办理的借款业务。
3.哪些农村土地承包经营权可以办理“抵押”?
(1)农村土地承包经营权必须经依法登记,并拥有具备法律效力的权属证明材料;
(2)农村土地承包经营权产权关系清晰,符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则;
(3)有合法的承包、流转经营协议和手续,有效期限不低于3年,且不超过二轮承包期限;
(4)农村土地没有改变农业用途。
4.哪些农村土地承包经营权不得抵押?
(1)权属不清,有争议的;
(2)未经依法办理登记,未取得农村土地承包经营权权属证明的;
(3)依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的;
(4)已依法公告列入征地拆迁范围的;
(5)因公共利益需要土地已被依法规划征收或征用;
(6)受其他形式限制的。
5.办理经营权抵押贷款的七个流程:
(1)办理经营权流转证书:即(金湖县农村土地经营权流转证书)。各新型农业经营主体申请土地经营权抵押贷款的,需到县农村产权交易中心办理流转证书。县农村产权交易中心办理证书过程中,需进行材料初审,并提交相关材料。
申领《农村土地经营权流转证书》所需材料:流转合同(原件及复印件);申请人主体资格证明(身份证、家庭户口簿、结婚证、配偶身份证、新型农业经营主体营业执照原件和复印件);《农村土地经营权流转证书》申请表;标的物“四至图”(加盖村、镇公章);申请人履行合同义务证明(主要指提供缴纳土地租金收据等)
(2)贷款申请。各新型农业经营主体办理完经营权流转证书后,向金融机构提出书面抵押贷款申请。
(3)贷前审查。各金融机构作为农村土地经营权抵押贷款机构,按照“办理自愿、风险自负、收益自理”的原则,开展贷前审查等程序,并承担抵押贷款的信贷风险。
(4)申请登记。金融机构贷前审查程序完成后,与借款人作为共同申请人,向县农村产权交易中心提出农村土地经营权抵押登记的申请,需提交相关材料。
办理经营权抵押贷款登记的材料清单:抵押人主体资格证明材料;抵押人及配偶身份证原件及复印件、婚姻状况证明(结婚证或其它)原件及复印件、抵押人户口簿原件及复印件;农村产权交易鉴证证书、农村土地承包经营权证(家庭承包户)或承包经营权流转合同(流转经营农户及农业经营主体)的原件及复印件;流转合同原件及复印件;抵押人履行合同义务证明(主要指提供缴纳土地租金收据等);土地丈量到户汇总表;、抵押标的物“四至图”。
注:缴纳土地租金收据、土地丈量到户汇总表、抵押标的物“四至图”需加盖村委会、镇农村产权交易所(或土地流转服务中心)行政公章。
(5)村、乡镇审核资料并加盖公章。抵押物所有权人村委会对申请书中记载的借款人身份信息和土地承包权信息进行确认,签字并加盖公章。乡镇农村产权交易所受理村委会审核确认后的申请人抵押登记申请书后,重点对申报材料的完备性、规范性和一致性进行复查确认,签字并加盖公章。
(6)工作人员根据农村土地经营权抵押登记申请表进行抵押登记
平台流转:农村产权交易鉴证书
自由权证:农村土地承包经营权证书
(7)银行发放贷款。银行人员根据他项权利证书,结合借款人的实际情况发放贷款。
6.注意事项
如果是平台流转,或者是自有权证,直接进行农村土地经营权抵押登记;如果是非平台流转,私下协商流转的农村土地,需办理农村土地经营权流转证书;
贷款额度:土地承包经营权抵押价值的评估应综合考虑土地所在区域、种植、养殖品种、土地承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地面作物的预期收入等因素。评估的一般原则:农村土地承包经营权评估价值=承包金单价*承包面积*经营权流转合同剩余期限。贷款金额=评估价值*(0.6-0.8)(一般按600-800元/亩核算,以银行评估、认定为准)
7.我县有关惠民政策规定
(1)“经营权价值评估认定”
经营权价值决定着农民土地流转年租金的高低,关系到抵押贷款授信额度的多少(谁来定、按啥定、怎么定、定多少),制定出台了《金湖县农村承包土地经营权价值评估指导意见(试行),建立了45人的评估专家库,发布了全县价值评估指导价。
(2)“土地抵押物托底处置”
试点推进过程中抵押物处置是核心,决定着抵押物价值能否顺利实现。全县为此成立了政府背景、注册资本5000万元的“金湖县润金现代农业发展有限公司”,对银行未能及时处置的抵押农地进行收储、托管,代偿并持有农地经营权,避免土地流转不及时导致的撂荒贬值,实现农村承包土地经营权出现不良后的土地托底经营。
(3)“风险补偿”
为解决风险贷款处置时间长、损失大的问题,制定出台了《金湖县农村承包土地经营权抵押贷款风险补偿资金使用管理办法》。设立风险补偿资金2000万元,专款专用,让银行贷款发放没有后顾之忧。
(4)“保证保险”
为防止新型经营主体在土地承包经营过程中,不履行承包合同、不履行抵押贷款合同,制定出台了《金湖县农村承包土地经营权流转履约保证保险办法》、《金湖县农村承包土地经营权抵押贷款保证保险办法》。经营权流转履约保证保险中,流入方、所在村委会、流出方分别按年租金2%的70%、10%和20%缴纳。经营权抵押贷款保证保险中,承保人和被保险人风险共担比例为8:2,保险费率不超过该贷款本金的1%,由政府统一按年缴纳,政府专门设立履约专项风险补偿资金100万元。
(5)“财政贴息”
为激发试点工作热情,调动各方面的试点要素,全县制定出台了《金湖县农村承包土地经营权抵押贷款财政贴息管理办法》。对银行发放的以农村承包土地经营权为基础的抵押贷款进行贴息,年度贴息总额为200万元。凡银行机构发放的贷款按同期同档次利率下浮25%,则按利率优惠幅度实际应收利息的60%给予贴补(月息不高于6.5%)。