住房保障
《淮安市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》已经市政府九届第12次常务会议审议通过，于2023年3月1日起实施，现将相关政策解读如下：
1、 住宅专项维修资金相关概念
1.住宅专项维修资金。指专项用于住宅共用部分和共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金。
2.住宅共用部分。住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
3.共用设施设备。电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、无障碍设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二、维修资金所有权
1.业主交存的维修资金属于业主共有。
2.建设单位交存的电梯、消防等改造专项资金属于业主共有。
三、维修资金交存标准
1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照房屋建筑面积交存住宅专项维修资金。
（1）无电梯多层住宅交存标准50元/平方米；
（2）非住宅和带电梯住宅交存标准100元/平方米；
（3）办理房屋权属登记的车库、车位交存标准50元/平方米；
2.物业配置电梯的，建设单位在交付使用前应当按照建筑面积缴存电梯、消防等设施设备专项资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。(1)房屋总层数11层以下（含）的按照16元/平方米交存；(2）总层数11层以上的按照20元/平方米。
四、维修资金交存时间
住宅物业管理区域内的业主，应当在办理物业入住手续时或者不动产登记前，交存首期住宅专项维修资金。
已竣工验收并达到交付条件，已售出但尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。建设单位已交存住宅专项维修资金的，可以在物业售出或者交付时向业主收取，并出具住宅专项维修资金专用票据。
五、维修资金计息方式
业主缴存的维修资金，当年按照活期利息计息，次年按照一年期定期存款基准利率计息。
六、维修资金使用的条件
维修资金使用申请时要同时满足以下三个条件：
1.住宅共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造；
2.维修部分超过保修期。
3.维修时业主表决达到法定比例；应急维修时需经相关部门认定。
七、维修资金应急使用情形
住宅共用部分、共用设施设备发生下列危及房屋安全和人身财产安全紧急情况之一的，应当实施应急维修、更新和改造：
1.外墙、屋面渗漏的；
2.电梯发生故障的；
3.公共护（围）栏破损严重的；
4.楼顶、楼体单侧外立面有脱落危险的；
5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
6.二次供水水泵运行中断的（专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外）；
7.消防设施出现功能障碍，存在重大火灾隐患的；
8.需要实施应急维修、更新和改造的其他紧急情形。
八、维修资金使用申请提供材料
1.维修资金使用申请。申请人应当提交以下材料：使用申请表、使用方案、业主征询意见表、申报资料公示照片、维修合同等资料。使用方案包括拟维修和更新、改造的项目、现场照片、费用预算、列支范围等。涉及消防、监控、电梯设施设备维修的，分别需要提交消防救援机构、公安部门、特种设备安全监督检验机构相关意见。
2.维修资金拨付申请。申请人应当提交资金拨付申请表、维修合同、竣工验收资料、审计报告等。
九、维修资金使用业主表决要求
1.维修。住宅专项维修资金使用应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积和人数过半数的业主同意。
例如：一单元屋面维修，该单元共有12户，则需要8户以上业主表决，其中5户同意即可。
2.应急维修。符合规定情形的，经区住建局、街道办事处、业主委员会（物业管理委员会）、物业公司，以及相关专业机构认定后，无需业主表决，由业主大会、业主会员会（物业管理委员会）、街道办事处？？直接申请使用。
十、维修资金表决简化方式
业主委员会、物业管理委员会可以拟定物业管理区域年度住宅专项维修资金使用计划，经业主依法表决通过后执行。年度内一次表决，多次使用。
十一、维修资金使用分摊方式
住宅专项维修资金使用分摊方式有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，共用部分、共用设施设备维修和更新、改造费用按照下列规定分摊：
1.属于全体业主的。由全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊；
2.属于单幢房屋内全体业主的。由该幢房屋的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊；
3.属于一个单元内全体业主的。由该单元内的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊；
4.属于一个单元内一侧房屋业主的。由该侧房屋的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊。
十二、维修资金不足支付费用时处理规定
维修资金不能足额列支相关费用时，由申请人自行筹集经费解决。
十三、维修工程相关主体责任
1.申请人责任。 申请人负责维修工程的组织实施。
2.参建方责任。参与维修工程的设计、造价咨询、招标代理、施工、监理、审计等单位各司其职。
3.验收方责任。维修工程竣工后，申请人应当组织业主、施工单位等参建单位进行工程验收，出具书面验收意见。
十四、房屋所有权转让或灭失时维修资金处理方式
1.房屋所有权转让时，业主应当向购买人说明维修资金交存情况，其交存的维修资金随房屋同时过户。
2.房屋灭失的，业主交存的维修资金余额返还业主，但需提交以下资料：权利注销证明、房屋征收补偿协议等资料。
十五、维修资金续交
《办法》第十条规定，业主交存的维修资金余额不足30%时，应当按照国家和省有关规定以及业主大会决定的续交方案及时续交。
16、 维修使用公示和查询
1.维修项目公示。 维修资金管理机构审核后，在物业管理区域内显著位置进行公示，维修的公示时间不少于5日，但应急维修公示时间不少于3日。
2.资金拨付公示。维修工程竣工后，维修资金管理机构对申请人提交的相关材料进行审核，并将使用金额在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不少于7日，但应急维修的公示时间不少于15日。
3.资金账户查询。业主可以通过维修资金信息管理系统查询本户的维修资金交存、使用、结息等情况。